Mesto potrebuje 10-tisíc bytov, aby bolo relevantným hráčom

27. 6. 2020 | 14:32

To, že téma bola súčasťou kampane, sa javí ako posun. Či objektívny, to si zatiaľ netrúfam hodnotiť – o potrebe podpory nájomného bývania hovorili doteraz všetky vlády. V rámci kampane som mala dve verejné diskusie so Štefanom Holým, teraz už podpredsedom vlády SR pre legislatívu a strategické plánovanie, ktorý pokrýval agendu nájomného bývania v strane Sme rodina. Tá napokon získala ministerstvo dopravy a výstavby, kam táto téma patrí. S pánom Holým sme sa dostali do názorového nesúladu. Tvrdila som, že ich pôvodne prezentovaný model s desaťtisíckami bytov, ktoré štát rýchlo postaví, nie je realizovateľný. Z dvoch dôvodov – ani renomovaní ekonómovia nepotvrdili reálnu možnosť vytvoriť štátny podnik, ktorý by bol vyčlenený z verejných zdrojov. Druhý spor sa týkal pozemkov. Keď som sa explicitne pýtala, či počítajú s vyvlastňovaním, povedali, že áno. Bratislava nemá dostatok vlastných pozemkov, štát ich na území mesta má ešte menej. Vyvlastňovanie vidím ako problém, možné je len vo verejnom záujme a za trhovú cenu. Opäť nie je jasné, kde by na to štát zobral peniaze.

Vízia s desaťtisíckami bytov sa napokon korigovala. Viete, aký je reálny plán v tejto oblasti? Hovorili ste už s novými ľuďmi na ministerstvách?

Ak to vláda chce riešiť, niekde bude musieť nájsť na byty peniaze. Ale ako bude vyzerať situácia po kríze, si netrúfam odhadovať. Sanovať bude treba mnohé oblasti. Na ministerstve dopravy bolo pod vedením primátora mesta niekoľko pracovných stretnutí, na ktorých sa zúčastnila prvá námestníčka, pretože sa prioritne riešila doprava. Téma nájomného bývania sa otvorila v súvislosti so zmenou legislatívy a zjednodušovaním procesov. Na ministerstve aj doteraz fungovala pracovná skupina, ktorá sa venovala nájomnému bývaniu a príprave novej legislatívy. Uvidíme, ako bude pokračovať, respektíve či sa zachová kontinuita, aj preto, že pred voľbami odišla do dôchodku riaditeľka sekcie bytovej politiky a mestského rozvoja. Čo ma primárne zaujíma, je, akým spôsobom môžu pomôcť Bratislave. Pretože hlavné mesto, čo sa týka bytového fondu, je na tom naozaj veľmi zle a mestské nájomné byty desaťročia nepribúdajú.

Ako by mohol štát pomôcť hlavnému mestu?

Máme vytypovaných niekoľko objektov na území mesta, ktoré vlastnia ministerstvá alebo iné štátne inštitúcie. Rokujeme o možnosti zveriť alebo odpredať ich mestu s cieľom rekonštruovať ich na nájomné bývanie. Bola by to zrejme najrýchlejšia cesta. Tento zámer má zrejme aj štát. Druhá forma pomoci pre nás by bolo urýchlenie niektorých procesov, najmä v Štátnom fonde rozvoja bývania (ŠFRB). Stalo sa nám, že sme žiadali o dotáciu na rekonštrukciu bytov, ale neuspeli sme pre opakované sporné, mnohokrát malicherné výhrady z okresného stavebného úradu.

Čiže ste nedostali nič?

Žiadali sme štátnu dotáciu na rekonštrukciu piatich bytov, ani jednu nám neschválili.

Ani predtým?

Mesto počas predchádzajúcich volebných období nikdy, s výnimkou jedného projektu, prostriedky z fondu nežiadalo. Išlo o projekt v lokalite Pri kríži, ktorý sa rozbehol ešte počas pôsobenia Iva Nesrovnala. Projekt vyvolal obrovský odpor obyvateľov, ktorý sa skončil petíciou proti výstavbe. Zároveň sa viedol súdny spor medzi mestskou časťou a hlavným mestom, ktorý sa nakoniec uzavrel mimosúdnou dohodou, a mesto projekt zastavilo. Bratislava teda zatiaľ nečerpala nič, hoci vo fonde rozvoja bývania má mať alokovaných okolo 40 miliónov eur.

Je dôležité hovoriť s ľuďmi a predchádzať nedorozumeniam

Takže chcete získať tieto prostriedky.

Chceli by sme, chystáme nové žiadosti, podklady dopĺňame tak, aby sme nedali ani najmenšiu zámienku na odmietnutie žiadostí.

Koľko bytov ste stihli zrekonštruovať?

Keď sme prišli na magistrát, našli sme 23 neobývaných bytov, z toho jeden vo veľmi zlom stave. Zvyšných 22 sme začali rekonštruovať, polovica je hotová a do zvyšku sa práve púšťame. Investícia do prvých jedenástich bytov bola na úrovni približne stotisíc eur.

Ktoré nevyužívané budovy v Bratislave premeníte na nové byty?

Mesto pracuje na pasportizácii celého svojho majetku, nielen bytového fondu. Prednostne sa venujeme len takým projektom, ktorých realizácia sa javí ako uskutočniteľná v dohľadnom čase. Sú medzi nimi najmä historické, respektíve nevyužívané objekty vo vlastníctve mesta. Bratislave patrí aj viacero ďalších budov, kde máme spoluvlastnícky podiel, napríklad na Obchodnej ulici alebo Hviezdoslavovom námestí. Sú však často zaťažené súdnymi spormi. Pri niektorých z nich sme blízko k dohode – napríklad lokalita Pri Habánskom mlyne. Objekt po rekonštrukcii môže ponúknuť viac ako 40 bytových jednotiek, treba však nanovo spracovať projektovú dokumentáciu, keďže rozsah zmien si bude vyžadovať nové stavebné povolenie. Ale ako som povedala, primárne venujeme pozornosť objektom, kde je mesto výhradným vlastníkom. Tie sú napríklad na Kozej, Ventúrskej, Velehradskej ulici a Zámockých schodoch.

Nikdy nie je isté, či uspejeme

Okrem toho ste naznačovali zámer kúpiť či zameniť ďalšie budovy na území mesta. Darí sa to?

Aktuálne pokročili rokovania s Bratislavským samosprávnym krajom a mestskou časťou Záhorská Bystrica o zámene pozemkov a objektov. Hlavné mesto má záujem získať nevyužívanú budovu internátu, z ktorej po rekonštrukcii vznikne 68 bytov. Našou snahou bolo tiež získať budovu na Saratovskej, dnes takmer neobývaný objekt bývalej policajnej ubytovne. Rokovali sme s rezortom vnútra, ktorý bol naklonený budovu ponúknuť mestu ako zámenu za pozemky pod svojimi objektmi. Bohužiaľ, ministerstvo v období pred voľbami od tohto zámeru upustilo. Ďalším objektom bola pôvabná historická železničiarska budova na Rendezi na Dopravnej ulici, na ktorú sme už mali vyčlenené aj finančné prostriedky a nákup bol schválený zastupiteľstvom. S novým vedením železníc sa predaj pozastavil a začal sa spájať s nedoriešenými majetkovoprávnymi vzťahmi. Železnice teda budovu mestu nepredali, aj keď ju pôvodne inzerovali a zmluva už bola nachystaná. Tieto príklady ukazujú, aký je každý projekt zložitý a nikdy nie je isté, či sa vynaložená námaha skončí úspechom.

S výstavbou vo vlastnej réžii začalo mesto projektom na Terchovskej. Budete všetky vlastné projekty robiť cez súťaže?

Zaviazali sme sa – napriek dodatočným nákladom a malým časovým sklzom –, že chceme prinášať do mesta kvalitnú architektúru od najlepších architektov. Dôvod je zrejmý – Bratislava je úžasné mesto so skvelou polohou, ale súčasná architektúra nedosahuje kvality iných metropol, dokonca ani nenadväzuje na obdobia kvalitných stavieb v minulosti. Súťaže nám pomôžu nastavovať trendy a ukážu, že architektúra v meste môže byť pekná a vkusná. Snaha zlacniť projekty za každú cenu je vždy na úkor kvality.

Predstavy investorov neboli pre mesto výhodné

Kto bude stavať mestské byty?

Rozhodujeme sa individuálne pri každom projekte. Aktuálne nové projekty zastrešuje mestská spoločnosť Metro a rekonštrukcie Generálny investor Bratislavy.

Z čoho sa to bude financovať?

Bude záležať na tom, o aké druhy nájomných bytov pôjde. Dotácia zo Štátneho fondu rozvoja bývania na obstaranie náhradného bytu sa poskytuje v rozsahu sto percent oprávnených nákladov, najviac však do tisíc eur na štvorcový meter. Samozrejme, je tam niekoľko ďalších obmedzení. Dotácie na nájomné byty sa pohybujú na úrovni 30 až 80 percent oprávnených nákladov stavby podľa veľkosti podlahovej plochy bytu, formy obstarania a štandardu obstarávaných nájomných bytov. K jednému nájomnému bytu možno žiadať aj príspevok na odstavnú plochu alebo garážové stojisko. Budeme sa teda uchádzať o tieto dotácie, aj keď koeficienty a prepočty nezohľadňujú trhovú situáciu v Bratislave. Dotácie zároveň nadväzujú na vlastné alebo úverové finančné prostriedky na dofinancovanie. Takže musíme určite počítať s ďalším spolufinancovaním, predpokladám, že jednotlivé projekty môžu mať rôzne modely financovania. Rokujeme o tom s finančnými partnermi.

Rozbehne sa teda spolupráca s komerčným sektorom?

Prebiehajú rokovania s niektorými privátnymi partnermi z finančného sektora. Stretli sme sa s predstaviteľmi bánk či poisťovní, ktorí chcú investovať do nájomného bývania. Predstavy investorov sa však líšia od tých našich. Prostriedky, ktoré môžeme získať zo Štátneho fondu rozvoja bývania, nereprezentujú takú časť, aby to oni sami ako komerčné subjekty považovali za dostatočne výhodné. Snažíme sa nastaviť modely financovania tak, aby z dlhodobého hľadiska profitovali partneri aj mesto. Podobne rokujeme aj s developermi.

Na čom konkrétne dohody narážajú?

Predstava jedného z partnerov bola taká, že mesto vloží do projektu svoj pozemok, výška nájomného sa bude odvíjať od trhovej ceny a mesto v dlhodobom horizonte bude mať prednostné právo na ich odkúpenie. Iný partner prišiel s ponukou PPP projektu, v ktorom by mesto opäť poskytlo pozemok na veľký projekt povedzme päťsto až šesťsto bytov. Porovnaním finančných modelov a zohľadnením všetkých kritérií nám vyšlo, že tento postup nie je pre mesto výhodný. Náklady takého projektu vrátane rôznych potrebných expertných vstupov by boli príliš vysoké. Pre mesto je v dnešných podmienkach výhodnejšie získať výhodný úver a prefinancovať taký projekt aj s pomocou ŠFRB.

Na druhej strane dohody so súkromnými investormi potrebujete, inak stovky bytov, ktoré avizujete, z vlastného rozpočtu ani na dlh mesto nepostaví.

Úplne svojpomocne nie. Máme navyše viac ako päťsto čakateľov na náhradné nájomné bývanie. Obstaranie týchto bytov pokrýva štátna dotácia v spomínanom rozsahu sto percent oprávnených nákladov, takže tieto byty budeme môcť podľa všetkého stavať rýchlejšie, aj keď ani v tomto prípade sa nezohľadňuje cenová mapa nákladov na výstavbu bytov v Bratislave. Je zrejmé, že bez partnerských projektov a spolupráce s developermi sa nepohneme. Napríklad predbežný rozpočet na projekt na Terchovskej s 80 bytmi je 9,5 milióna eur. Mesto môže osloviť partnerov, môže vyčleniť časť bytov na komerčný nájom, je však potrebné, aby boli finančné modely realistické, aj keď dlhodobé. Mesto sa podľa zákona nemôže zadlžovať nad 60 percent svojich bežných príjmov, preto je potrebné brať do úvahy nielen každý projekt individuálne, ale aj celkovú zadlženosť a výstavbu bytov v čase.

Snažíme sa nastaviť modely financovania tak, aby z dlhodobého hľadiska profitovali partneri aj mesto

Ak sú štátom garantované peniaze na byty pre reštituentov, prečo sa doteraz nepostavili?

Pretože mesto sa doteraz o to dostatočne neusilovalo. A takisto preto, že najvhodnejšie pozemky, kde by nedochádzalo ku konfliktu obyvateľov, už vlastnia súkromní developeri.

Rastie počet ľudí, ktorí chcú posunúť splátky nájomného

Počíta sa pri mestských bytoch s regulovaným nájomným?

Mohlo by sa zdať, že je akýmsi reliktom starých čias, ale nie je to celkom tak. V prípade regulácie výšku nájomného vo vzťahu k niektorým nehnuteľnostiam určuje štát, keď ide o nehnuteľnosti, ktoré boli po roku 1989 vrátené v rámci reštitučných opatrení svojim pôvodným majiteľom, prípadne ich právnym nástupcom. A keďže nájomcom v týchto bytoch nebolo umožnené odkúpiť si ich, štát dopláca rozdiel medzi trhovým a regulovaným nájomným. Druhým dôvodom regulácie nájomného je prípad nájomných bytov, ktoré sú financované zo štátnych prostriedkov a nadobudnuté či rekonštruované pred rokom 2002, keďže sa predpokladá, že tieto byty sú určené skôr pre nižšie príjmové skupiny.

Máte indície, že v súvislosti s koronakrízou stúpne počet žiadateľov o nájomné bývanie?

Určite sa nožnice skôr budú roztvárať. Ľudí, ktorí budú potrebovať pomoc nielen s bývaním, bude viac ako doteraz. Priebežne aktualizujeme poradovník žiadateľov, ktorí preukazujú, že spĺňajú kritériá na zaradenie doň – životná situácia ľudí sa môže meniť. Momentálne je v poradovníku na nájomný byt viac ako osemsto ľudí. Sociálne oddelenie nám zároveň avizuje, že stúpa aj počet ľudí, ktorí žiadajú o posunutie splátky nájomného či o splátkový kalendár. Mení sa tiež štruktúra žiadateľov, pribúdajú aj rodiny s deťmi. Mesto by malo na tieto trendy tiež reagovať, bez bytov to však nepôjde.

Aký projekt bude nasledovať po Terchovskej?

Participatívne stretnutie s obyvateľmi z okolia chystáme k projektu na Parkovej ulici v Ružinove na mestskom pozemku pri kaštieli. Je dôležité hovoriť s ľuďmi a predchádzať nedorozumeniam, čo sa nám osvedčilo aj v projekte na Terchovskej. Na Parkovej sa počíta s komunitným bývaním pre starších ľudí, ale nie výlučne. Vzniknúť by tu malo okolo 80 bytov, no presnejšie číslo budeme vedieť až po vyhodnotení súťaže. Ďalší v poradí je projekt na Šustekovej v Petržalke. Prednosť majú zámery, kde máme vlastné pozemky a územný plán v danej lokalite umožňuje stavať byty. Okrem toho pripravujeme zmeny a doplnky v územnom pláne, v rámci ktorých sa prekvalifikujú niektoré územia a upraví sa pomer bývania a občianskej vybavenosti, aby bolo možné postaviť viac jednotiek. Overovacia štúdia, kde všade to bude možné, je zverejnená od decembra, aktuálne sa spracovávajú pripomienky k nej.

Existuje aj štúdia o brownfieldoch v Bratislave, ktorá takisto vytypovala lokality, kde by sa dali byty stavať. Pracujete aj s ňou?

Je to celkom nový a obsiahly materiál, ktorý sa dokončil asi pol roka po našom nástupe do úradu. Sú v ňom prehľadne preskúmané všetky „brownfieldy“ v hlavnom meste – v širokom ponímaní. Ide o prvý pasport, v ktorom však nie sú len územia, kde stojí povedzme bývalá továreň či industriálny objekt, ale napríklad aj opustené budovy ako „Kukurica“, čo je budova ministerstva obrany. Zaradený je tam aj kaštieľ v Rusovciach, ktorý tiež chátra, hoci sa pripravuje jeho obnova. Niektoré brownfieldy si vieme hneď predstaviť ako nájomné byty, ale ak hovoríme o industriálnych zónach, treba spomenúť obrovský problém takzvaných environmentálnych záťaží. Práve tu by mohol tiež pomôcť štát a zabezpečiť dekontamináciu týchto území, aby na nich mohla Bratislava stavať. To je často náročnejšia a drahšia činnosť ako samotná výstavba.

Lucia Štasselová (61)
Profesiou architektka pôsobí od roku 2018 ako viceprimátorka Bratislavy, do jej agendy patrí nájomné bývanie a sociálne veci. Zároveň je poslankyňou v mestskej časti Ružinov. Je spoluzakladateľka a bývalá výkonná riaditeľka Nadácie pre deti Slovenska, kde spoluiniciovala aj projekt Hodina deťom. Pôsobí ako koordinátorka slovenskej časti Kolégia Pamäti národa. Je členkou strany Spolu.

Developeri by mohli časť bytov odovzdať mestu

Načrtli ste aj spoluprácu s developermi. Mnohí z nich opakujú, že z legislatívneho a daňového hľadiska sa im stále na Slovensku neoplatí stavať nájomné byty. Ako reagovali na váš návrh s uvoľnením regulácie území výmenou za časť z bytov, ktoré postavia?

Nie sme prví, ktorí hovoríme o tomto type spolupráce. Napríklad Inštitút finančnej politiky analyzoval problém nedostatku nájomných bytov z hľadiska mobility obyvateľov a identifikoval ako jednu z najrýchlejších ciest odpredaj časti bytov samosprávam na základe novej legislatívy. Nie je to niečo mimoriadne, poznáme to aj z iných krajín. Ak chce niekto stavať v centrálnej zóne v Londýne, musí odovzdať 15 percent bytov v prospech mesta, pričom vedenie nedávno zvažovalo, že podiel bude vyšší, až 50 percent. Aj hlavné mesto je v kontakte s viacerými developermi a sú takí, ktorí majú záujem spolupracovať. Neprinesie to síce obrovské počty nájomných bytov, no takáto spolupráca je pre nás zaujímavá z časového hľadiska – dúfame, že developerské projekty sa budú realizovať v dohľadnom horizonte. Najmä keď uvážime, že mesto nemá dostatok vhodných pozemkov a developeri vedia stavať zvyčajne skutočne rýchlejšie. Naši právnici sa momentálne zaoberajú tým, ako v praxi poňať skutočnosť, že časť bytov, ktoré sa postavia, získa mesto.

S akou časťou kapacity v prospech mesta počítate?

IFP navrhuje 10 až 13 percent z objemu postavených bytov. Bola by to výrazná pomoc samosprávam, ak by sa tento návrh podarilo zaviesť do legislatívy. My sa dnes uspokojíme v jednotkách percent. Z prepočtov vyplýva, že developerom sa to stále oplatí.

Čo vám povedali na toto číslo?

V balíku zmien a doplnkov územného plánu, ktorý pripravujeme najbližšie, sú len územia, ktoré sa týkajú developerov ochotných spolupracovať. Teda tých, ktorí na tieto podmienky v prvom kole rokovaní pristúpili. Zmeny a doplnky sa však nebudú týkať iba území v súkromnom vlastníctve, ale aj mestských. Ak mesto pociťuje obrovský tlak z nedostatku bývania, má mať právo samo sebe zmeniť územný plán. Zároveň sa popri tom pracuje na novom územnom pláne, ktorý má zohľadňovať reálnu situáciu v hlavnom meste. Pre rozvoj mesta to bude dôležité.

Koľko bytov by ste mohli získať týmto spôsobom, teda v projektoch súkromných developerov?

Momentálne je to dokopy okolo sto bytov v prvom kole spolupráce. Nie je to veľa, na druhej strane je to najľahšia cesta.

Rovnaké sociálne skupiny nebudú v jednej lokalite

Niektorí developeri sa predsa len sami púšťajú aj do komerčných nájomných bytov, napríklad Lucron avizuje, že v novej petržalskej štvrti Nesto vyhradí asi štvrtinu bytov na tento účel. Bolo by pre mesto schodné stať sa správcom bytov aj v developerskom projekte?

To záleží na konkrétnych podmienkach spolupráce. Otázne je, či by nás developer do svojho projektu „pustil“. Niektorí investori sa naozaj začali zameriavať na projekty nájomného bývania, kde sa síce zisky nedajú porovnať s predajom bytov, ale z dlhodobého hľadiska je to stále zaujímavá a bezpečná investícia, keď sa oni sami stávajú správcami.

Aký má byť celkový počet nájomných bytov, ktoré chcete stihnúť realizovať v najbližšom období?

Úprimne, pôvodne sme počítali s vyššími počtami, optimisticky sme odhadovali približne osemsto bytov – v rôznych štádiách rozpracovanosti v tomto funkčnom období. Realisticky aj vzhľadom na aktuálnu situáciu okolo korony hovoríme o päťsto rozpracovaných bytoch. Koľko z nich sa dokončí, si netrúfam povedať.

Bez partnerských projektov a spolupráce s developermi sa nepohneme

Ako budete byty prideľovať?

Keďže v nových projektoch musíme vopred vedieť, ako sa budú financovať, treba stanoviť, na aké účely a pre koho sa byty budú stavať – teda koľko bytov bude určených na náhradné nájomné bývanie, štandardné bývanie s regulovaným nájomným a dostupné nájomné bývanie či krízové prípady. Chceme, aby projekty kombinovali všetky tieto typy. Určite nechceme stavať jednu bytovku pre reštituentov a druhú pre sociálne znevýhodnené rodiny. Budeme tvoriť zdravý mix čo najviac sa podobajúci väčšinovému obsadeniu bytov. Je overené najmä v severských krajinách, že segregácii možno predchádzať tým, že sa nepozeráme na nájomníkov z hľadiska ich sociálneho statusu, ale z hľadiska toho, že všetci sme si vo svojich právach rovní. Je zásadou, že rovnaké sociálne skupiny sa neumiestňujú do jednej lokality. Keď uspokojíme čakateľov na náhradné nájomné bývanie, ktorí naň majú nárok podľa zákona, budeme využívať byty aj pre zamestnancov mesta, napríklad sociálnych pracovníkov, ktorí na komerčné nájomné nedosiahnu. Môže to byť aj jeden z motivátorov, ktorý ľudí dotiahne pracovať pre Bratislavu.

Pracuje sa aj na novej vízii mesta v oblasti bytovej politiky?

Mesto malo spracovanú koncepciu bytovej politiky, no nepamätám si, že by ju uplatňovalo vo veľkom. Sme v polčase tvorby novej koncepcie rozvoja nájomného bývania, kde pomenúvame, čo nám chýba, aby sa začali stavať a spravovať nájomné byty vo väčšom meradle, zároveň preverujeme, koľko bytov v dnešných podmienkach mesto potrebuje a koľko ich dokáže postaviť do roku 2030. Materiál chceme prijať v tomto roku, aby sme všetky postupy výstavby bytov – teda vlastné projekty, partnerské projekty, spoluprácu s developermi aj pôžičky na výstavbu – mali o čo oprieť. Je to relatívne obšírny dokument, kde pomenúvame tému nájomných bytov aj z pohľadu cieľových skupín a ďalších kritérií.

S akým číslom v materiáli pracujete v dlhšom horizonte?

Ešte nemá finálnu podobu, takže by som nerada predbiehala. Moja osobná predstava je, že mesto by potrebovalo postaviť aspoň desaťtisíc nájomných bytov počas najbližších desiatich rokov, aby to malo vôbec vplyv na bytovú situáciu v Bratislave. Mesto by sa len tak mohlo samo stať relevantným hráčom, ktorý dokáže aspoň čiastočne ovplyvňovať trh. Momentálne vlastníme okolo dvetisíc bytov spolu s mestskými časťami, ktorým sú zverené – všetky sú de facto stále obsadené.

Plány Bratislavy s nájomným bývaním
Lokality, ktoré si Bratislava vytypovala na výstavbu nájomných bytov
Terchovská, Parková, Šustekova, Súhvezdná, Bazová, Baltská, Pekná cesta, Dúbravčická, Delená, Šintavská, Bratská, Sosnová, Pastierska
Lokality, kde sa budú objekty rekonštruovať na nájomné byty
Pri Habánskom mlyne (41), Ventúrska (15), Kozia (8 – 12), Velehradská (8), Zámocké schody (8)
Lokality, kde sa majú rekonštruovať staršie byty
Slatinská, Jasovská, Veternicová, Kopčianska, Hradská, Budyšinská, Hrobákova, Česká

zdroj:reality trend 27.6.2020

Späť na Stavebníctvo aktuálne